Comment fixer le bon prix d'annonce pour vendre son bien
Par Céline Levrat · · 5 min de lecture
Le prix d'annonce est la décision la plus importante d'une vente. Trop haut, il écarte les acheteurs et l'annonce s'essouffle. Trop bas, il fait perdre de l'argent. La bonne démarche consiste à partir des faits, puis à choisir une stratégie assumée.
Partir des ventes réelles, pas des annonces
Les annonces voisines affichent des prix demandés, dont beaucoup ne se concrétisent jamais. Les ventes enregistrées montrent ce que les acheteurs ont réellement payé : c'est la meilleure base (voir comment lire la base DVF). Ajustez ensuite selon l'état, l'étage, la vue, les extérieurs et le DPE de votre bien.
Les risques d'un prix trop élevé
- l'annonce reçoit peu de visites, alors que les premières semaines sont celles où l'intérêt est le plus fort ;
- un bien qui reste longtemps en ligne finit par éveiller la méfiance des acheteurs, qui se demandent ce qui cloche ;
- il faut ensuite baisser le prix, avec le sentiment d'un bien « fatigué » ;
- vous perdez du temps, alors que votre projet suivant (achat, déménagement) peut dépendre de cette vente.
Les risques d'un prix trop bas
Sous-évaluer permet de vendre vite, mais au détriment de votre patrimoine. Méfiez-vous d'une estimation anormalement basse, qui peut chercher à obtenir un mandat rapidement. Demandez toujours les ventes comparables qui la justifient.
Prévoir la marge de négociation
Beaucoup d'acheteurs négocient. Il est donc raisonnable de prévoir, dans le prix d'annonce, la marge que vous accepteriez de concéder, sans pour autant gonfler artificiellement le prix : un acheteur informé compare avec les ventes réelles. Fixez avant la mise en vente le prix plancher en dessous duquel vous ne vendrez pas.
Une méthode simple
- obtenir une fourchette fondée sur les ventes réelles autour de votre adresse ;
- la faire confirmer lors d'une visite, qui tient compte de ce que les chiffres ne voient pas ;
- décider d'une stratégie : prix de marché pour vendre dans un délai raisonnable, ou prix plus ambitieux avec une durée d'attente assumée ;
- réévaluer après les premières visites : le nombre de visites et les retours sont de précieux indicateurs.